Was ist mein Campingplatz wert?
Wie viel ein Campingplatz wert ist, hängt von weit mehr ab als von seiner Größe. Hier erfahren Sie, welche Faktoren den Preis bestimmen und wie Käufer und Banken rechnen. Den Wert Ihres eigenen Platzes ermitteln wir von 3flags-port gern gemeinsam mit Ihnen: persönlich vor Ort, vertraulich und kostenlos, mit einer realistischen Preisspanne als Ergebnis.
Geprüft von Henning Fliß, Geschäftsführer 3flags-port · Stand: Oktober 2026Warum es keinen Pauschalpreis für Campingplätze gibt
Bei einer Eigentumswohnung helfen Vergleichspreise aus der Nachbarschaft. Bei Campingplätzen funktioniert das kaum: Es werden nur wenige Plätze im Jahr verkauft, und kaum zwei davon sind wirklich vergleichbar.
Ein Campingplatz ist Immobilie und Unternehmen zugleich. Käufer bezahlen nicht nur für Fläche und Gebäude, sondern vor allem für das, was der Betrieb künftig erwirtschaften kann. Zwei gleich große Plätze in derselben Region können deshalb sehr unterschiedlich viel wert sein.
Wer seinen Preis aus Internetanzeigen ableitet, liegt oft daneben. Inserierte Preise sind Wünsche, keine erzielten Verkaufspreise.
„Den richtigen Preis findet man nicht in Anzeigen, sondern in den Zahlen, den Unterlagen und vor Ort auf dem Platz.“Henning Fliß, Geschäftsführer 3flags-port
Die 8 Faktoren, die den Wert Ihres Campingplatzes bestimmen
Käufer, Banken und wir als Makler schauen bei jedem Platz auf dieselben acht Punkte. Je besser Sie diese kennen, desto realistischer wird Ihre Preisvorstellung.
Ertragslage
Umsätze, Kosten und Gewinn der letzten drei bis fünf Jahre, belegt durch Jahresabschlüsse oder BWA. Entscheidend ist, was dauerhaft erzielbar ist, nicht ein einzelnes Ausnahmejahr.
Wichtigster Faktor für Käufer und BankenEigentumsverhältnisse
Gehört das Grundstück zum Verkauf, oder wird nur der Betrieb auf gepachtetem Land übergeben? Bei Pacht zählen Restlaufzeit, Pachthöhe und Verlängerungsoptionen.
Mehr dazu im Abschnitt Eigentum, Pacht, ErbpachtGästemix
Das Verhältnis von Dauercampern zu Touristikgästen prägt Planbarkeit und Entwicklungspotenzial. Anzahl, Laufzeit und Konditionen der Dauercamper-Verträge werden genau geprüft.
Genehmigungen und Baurecht
Betriebs- und Baugenehmigungen, genehmigte Stellplatzzahl, Bebauungsplan und mögliche Erweiterungsflächen. Fehlende oder unklare Genehmigungen sind eines der häufigsten Verkaufshindernisse.
Lage und Nachfrage
Region, Wasserlage, Naturumfeld, Erreichbarkeit und die touristische Nachfrage vor Ort. Eine starke Lage lässt sich kaum kopieren und wird entsprechend bewertet.
Zustand und Investitionsbedarf
Sanitäranlagen, Strom- und Wasserversorgung, Abwasser, Wege und Gebäude. Käufer rechnen anstehende Investitionen konsequent vom Preis ab.
Zusatzerlöse
Mietunterkünfte wie Mobilheime oder Chalets, Gastronomie, Shop, Freizeitangebote oder ein Wohnmobilstellplatz erweitern die Ertragsbasis.
Organisation und Übergabefähigkeit
Wie stark hängt der Betrieb an Ihnen persönlich? Eingespieltes Personal, sauber dokumentierte Abläufe, Buchungssystem und Stammgäste machen einen Platz übergabefähig und damit wertvoller.
Eigentum, Pacht oder Erbpacht: Was das für den Wert bedeutet
| Eigentum | Pacht | Erbpacht | |
|---|---|---|---|
| Was wird verkauft? | Grundstück, Gebäude und Betrieb | Der Betrieb mit Inventar und Pachtvertrag | Das Erbbaurecht mit Gebäuden und Betrieb |
| Was prägt den Wert? | Ertrag und Substanz des Grundstücks | Ertrag, Pachthöhe und Restlaufzeit | Ertrag, Restlaufzeit und Höhe des Erbbauzinses |
| Finanzierung | In der Regel am einfachsten, da das Grundstück als Sicherheit dient | Schwieriger, Banken achten stark auf die Vertragslaufzeit | Möglich, abhängig von Restlaufzeit und Vertragsbedingungen |
| Worauf Käufer achten | Baurecht, Altlasten, Erweiterungsflächen | Verlängerungsoptionen, Zustimmung des Verpächters | Heimfallregelungen, Anpassung des Erbbauzinses |
Auch ein verpachteter Platz lässt sich verkaufen. Wichtig ist, den Pachtvertrag früh prüfen zu lassen und den Verpächter rechtzeitig einzubinden.
Dauercamper oder Touristik: Wie der Gästemix den Wert beeinflusst
Es gibt kein „besseres“ Modell. Beide Ausrichtungen haben ihre Käufer, und für jede gelten andere Maßstäbe.
Hoher Dauercamper-Anteil
Planbare, wiederkehrende Einnahmen und meist geringerer Personalaufwand.
- Käufer prüfen Laufzeiten, Kündigungsfristen und Preisniveau der Verträge
- Entwicklungspotenzial oft begrenzt
- Interessant für Käufer, die Sicherheit suchen
Starke Touristik
Höhere Erlöse pro Stellplatz in der Saison und mehr Gestaltungsspielraum.
- Käufer prüfen Auslastung, Saisonlänge und Online-Bewertungen
- Höherer Aufwand für Marketing, Rezeption und Personal
- Interessant für Käufer mit Entwicklungsplänen
Bereiten Sie Belegungszahlen getrennt nach Dauercampern und Touristik auf. So sieht jeder Käufer die Zahlen, die für sein Konzept zählen, und Ihr Platz wird für mehr Interessenten verständlich.
So rechnen Käufer und Banken
In der Praxis werden mehrere Blickwinkel kombiniert. Den Ausschlag gibt fast immer der Ertrag, denn davon muss ein Käufer seine Finanzierung bedienen.
Ertragswert
Was bleibt nach allen Kosten dauerhaft als Gewinn übrig? Dieser nachhaltige Ertrag ist die Basis für Kaufpreis und Finanzierung. Ausreißer-Jahre werden geglättet, persönliche Kosten des Inhabers herausgerechnet.
Substanzwert
Was sind Grundstück, Gebäude, Infrastruktur und Inventar wert, und welche Investitionen stehen an? Wichtig vor allem bei Eigentum und bei Plätzen mit Sanierungsbedarf.
Marktvergleich
Wie wurden vergleichbare Plätze tatsächlich verkauft? Weil es nur wenige echte Vergleichsfälle gibt, braucht es dafür Marktkenntnis aus laufenden und abgeschlossenen Vermittlungen.
Was den Wert steigert und was ihn mindert
Wertsteigernd
- Lückenlose, nachvollziehbare Zahlen der letzten Jahre
- Vollständige Genehmigungen und klares Baurecht
- Modernisierte Sanitär- und Versorgungsanlagen
- Genehmigte Erweiterungsflächen oder Ausbaupotenzial
- Gute Online-Bewertungen und ein funktionierendes Buchungssystem
- Eingespieltes Team, das den Betrieb weiterführen kann
Wertmindernd
- Fehlende, veraltete oder unklare Genehmigungen
- Investitionsstau bei Sanitär, Strom oder Abwasser
- Kurze Restlaufzeit bei Pacht oder Erbpacht
- Zahlen, die sich nicht belegen lassen
- Starke Abhängigkeit des Betriebs von der Person des Inhabers
- Ungeklärte Altlasten, Wegerechte oder Grenzfragen
So ermitteln wir den Wert Ihres Campingplatzes
Erstgespräch
Vertraulich und kostenlos: Wir lernen Ihren Platz und Ihre Ziele kennen. Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden.
Unterlagen sichten
Anhand unserer Checkliste prüfen wir Zahlen, Verträge und Genehmigungen und sagen Ihnen, was fehlt.
Termin vor Ort
Wir sehen uns Ihren Platz persönlich an: Lage, Zustand, Infrastruktur und Potenzial.
Ihre Preisspanne
Sie erhalten eine realistische Einschätzung mit Begründung, als Grundlage für Ihre Entscheidung, ob und wann Sie verkaufen.
5 typische Fehler bei der Preisfindung
Den Preis aus Inseraten ableiten
Angebotspreise im Internet sind Wunschpreise. Ob und zu welchem Preis ein Platz tatsächlich verkauft wurde, steht dort nicht. Wer sich daran orientiert, startet oft zu hoch und muss später deutlich nachgeben.
Mit einem zu hohen Preis starten
Ein überhöhter Einstiegspreis schreckt ernsthafte Käufer ab. Bleibt ein Platz lange am Markt, entsteht der Eindruck, mit ihm stimme etwas nicht, und am Ende wird oft unter dem realistischen Wert verkauft.
Das Lebenswerk statt des Ertrags bewerten
In jedem Platz stecken Jahre an Arbeit und viel Herzblut. Käufer und Banken bewerten aber, was der Betrieb künftig erwirtschaften kann. Diese Lücke ehrlich anzusprechen, gehört zu einer guten Beratung.
Kurz vor dem Verkauf falsch investieren
Nicht jede Investition zahlt sich im Kaufpreis aus. Notwendige Reparaturen und fehlende Genehmigungen lohnen sich fast immer. Große Neubauten kurz vor dem Verkauf dagegen selten, denn Käufer haben oft eigene Pläne. Lassen Sie sich vorher beraten.
Unterlagen erst während der Verhandlung suchen
Fehlen Genehmigungen oder belastbare Zahlen, wenn ein Käufer prüft, kostet das Zeit, Vertrauen und oft auch Geld. Wer seine Unterlagen vor dem Verkaufsstart vollständig hat, verhandelt aus einer stärkeren Position.
Häufige Fragen zum Wert eines Campingplatzes
Kostet die Werteinschätzung etwas?
Nein. Das Erstgespräch und die Werteinschätzung sind kostenlos und unverbindlich. Eine Provision fällt nur an, wenn Sie uns mit dem Verkauf beauftragen und dieser erfolgreich abgeschlossen wird. Details finden Sie auf unserer Seite Kosten & Provision.
Welche Unterlagen brauche ich für eine Bewertung?
Hilfreich sind Grundbuchauszug oder Pachtvertrag, Lagepläne, Bau- und Betriebsgenehmigungen, Jahresabschlüsse bzw. BWA der letzten Jahre, Belegungszahlen sowie die Dauercamper-Verträge. Fehlt etwas, sagen wir Ihnen genau, was, und helfen beim Beschaffen.
Warum nennen Sie keine Preise pro Stellplatz oder Quadratmeter?
Weil solche Faustwerte bei Campingplätzen mehr verwirren als helfen. Zwei Plätze mit gleich vielen Stellplätzen können sich im Wert stark unterscheiden, je nach Ertrag, Eigentumsform, Genehmigungen und Zustand. Eine seriöse Einschätzung braucht den Blick auf Ihren konkreten Platz.
Kann ich meinen Campingplatz bewerten lassen, ohne direkt zu verkaufen?
Ja. Viele Eigentümer möchten zunächst nur wissen, wo sie stehen, etwa für die Nachfolgeplanung. Die Einschätzung verpflichtet Sie zu nichts, und alles bleibt vertraulich.
Ist eine Maklerbewertung dasselbe wie ein Verkehrswertgutachten?
Nein. Unsere Werteinschätzung zeigt, welcher Preis am Markt realistisch erzielbar ist. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen wird zum Beispiel für Erbschaft, Scheidung oder gerichtliche Zwecke benötigt. Wenn Sie ein solches Gutachten brauchen, vermitteln wir Ihnen gern einen Kontakt aus unserem Netzwerk.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf noch zu investieren?
Das hängt vom Einzelfall ab. Fehlende Genehmigungen zu klären und notwendige Reparaturen zu erledigen, lohnt sich fast immer. Größere Neuinvestitionen sollten Sie vorher mit uns besprechen, denn nicht jede Investition erhöht den Kaufpreis im gleichen Maß.
Wie lange dauert der Verkauf eines Campingplatzes?
Typischerweise rechnen wir mit 6 bis 12 Monaten, weil Käufer Zahlen prüfen und eine Finanzierung brauchen. Mit einem realistischen Preis und vollständigen Unterlagen geht es manchmal auch spürbar schneller. Wie wir dabei vorgehen, sehen Sie auf unserer Seite Campingplatz verkaufen.
Henning Fliß
Henning Fliß ist Mitgründer und Geschäftsführer von 3flags-port und begleitet seit 2022 Eigentümer, Käufer und Investoren beim Kauf und Verkauf von Campingplätzen und touristischen Immobilien. Zuvor trug er über 14 Jahre Führungsverantwortung als Flugkapitän und hat einen MBA in Management und Leadership. Mehr über unser Team
Wie viel ist Ihr Campingplatz wert?
Lassen Sie es uns gemeinsam herausfinden. Kostenlos, unverbindlich und vertraulich, mit Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden.
